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劳动观察:上海服务业蓝领最忧心居住问题,发展住房租赁市场是正解

2017-07-12 18:12 消息来源:魔方公寓

上海2017年7月12日电 /美通社/ -- 近日,魔方生活服务集团副总裁李亮接受《劳动报》采访,探讨上海服务业蓝领最忧心的居住问题。以下部分摘自原文:

近年来,服务业是社会经济发展的重要组成部分,发展迅猛。根据上海市2016统计年鉴的数据,2015年全市第三产业(服务业)从业人员为855.7万人,较2014年增加了2%。在服务业的从业人员中,快递小哥、家政保姆、餐馆服务员、互联网客服等一线蓝领职工人数众多,他们一般从外地来沪打工,辛苦的工作为市民日常生活带来了极大的便利,然而,这一群体的居住状况参差不齐,其中有一部分人群的居住不容乐观。

9号楼公寓住户生活场景
9号楼公寓住户生活场景

存在三种常见居住方式

劳动报记者实地调查发现,目前服务业蓝领居住有三种常见的方式。

其一,是租住在“城中村”、临时房、小区地下室中,这些居住空间普遍环境较为简陋;

其二,是一些中小餐饮企业、美发店的员工,通过“群租”的方式解决居住;

第三,随着长租公寓市场的崛起,较为干净整洁的蓝领公寓充实进了市场,颇受到一些互联网企业和从业者的追捧。

无奈选择“城中村”、“群租房”,只是因为价格便宜;他们也曾向往政府推出的公租房,但是僧多粥少让他们望房兴叹;还有如雨后春笋般出来的“蓝领公寓”,但因为有B2B的性质,对于蓝领个人租客也是一房难求。

上海统计局的相关调查也显示,住房问题是外来工留沪的第一大问题,64.4%的受访者表示“需要协助”。

引国家和上海地方政府关注

安居才能乐业,事实上上海有关政府部门一直关注着这一人群的居住问题。2013年3月出台的沪府办20号文就明确,“鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定,建设公共(单位)租赁住房,向符合条件的来沪务工人员供应。”2016年3月出台的沪府办11号文再次明确,“鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房),向职工出租。”

而在国家层面,国务院办公厅去年发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出了“在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公租房准入条件的,应纳入公租房保障范围。”

目前上海已经积极响应,上海的公租房准入条件中,不限本市户籍,不设收入线和财产线。

对于如何进一步加快解决服务业蓝领的居住问题,上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴认为,政府应该搭好政策的框架,激活市场的活力来解决蓝领的居住问题;而上海市房地产科学研究院副院长严容坦言,希望增加租赁房供应,多渠道开拓房源。

居住已成申城服务业蓝领烦心事 36%受访蓝领对居住现状不满意

据劳动报调查,在上海服务业蓝领中,有近四成受访者对当下居住表示不满意。仅5%受访者表示很满意,较满意的有14%,45%的受访者表示基本满意,不满意者占比36%。

在私密性、上班近等各项指标中,受访蓝领最看重居住条件的依次是:离工作场所近、费用省、私密性、装修配套硬件好,投票占比依次是32%、28%、21%、19%。然而,这些居住指标在现实中却很难得到满足。

上海交大国际与公共事务学院助理教授、中国城市治理研究院助理研究员沈洋博士曾于过去五年间,在上海市中心和城郊的六间餐厅对超过60位受访者进行了访谈,并选择其中一家大型餐馆当服务员,进行参与式观察研究。她告诉劳动报记者,她造访了部分受访者在上海的住所,包括员工宿舍、群租房和城中村等多种类型,情况不容乐观。

“当时,一家大型连锁型餐厅的员工宿舍免住宿费,一个月水电费为50元。一间宿舍六个床位,厕所整个楼层共用,热水供应时断时续。由于宿舍靠近饭店的中心配送厨房与大型冷库,每天凌晨4、5点卡车开始在附近出入,干扰员工睡眠质量。”沈洋介绍,还有就是城中村。“所有居住在城中村的受访者家中都没有独立的厕所、厨房和浴室。房屋人均面积约为10平方米,每间租金300到800元。她曾走访过市郊的莘北村和市区的白玉坊,这两个农民工聚居区集中体现了城中村的典型 -- 存在犯罪与火灾隐患,它们都已被拆除,住在其中的农民工也因此搬离。”

“居住”已成申城服务业蓝领烦心事
“居住”已成申城服务业蓝领烦心事

超六成受访者“需要协助”解决住房问题

服务业是上海社会经济发展的重要组成部分,据市统计局数据显示,2015年全市第三产业(服务业)从业人员为855.7万人,较2014年增加了2%;第二产业从业人员为459.7万人,较2014年减少了3.6%,原有劳动力向服务业转移,新增劳动力被其吸纳的现象明显。

日渐庞大的服务业蓝领队伍背后,“居住难”的问题同样凸显。劳动报记者随机采访了从事服务类行业的31名蓝领职工。其中,“群租”达到13人;有13人蜗居在环境简陋的“城中村”和地下室等;有两人居住在招待所;另有两人居住在工厂自建的员工房内。

沈洋博士告诉劳动报记者,由于服务业经营场所数量多、规模小、地点分散,雇主较少为员工提供住所,且考虑到上海较高的租房和生活成本,这些外来从业人员通常只愿拿出收入的20%用以支付房租。居住场所多为老式小区、城郊结合部民房和“城中村”民房。这些居住场所具有费用低、设施陈旧、规划不善等特点,容易出现群租现象,消防和治安隐患较大,卫生环境脏、乱、差问题突出。

服务业的从业人员以外来务工者为主,数量庞大、结构复杂,对居住有刚性需求。根据沈洋的报告,上海统计局此前的调查结果显示,住房问题是外来工留沪的第一大问题,64.4%的受访者表示需要协助。

蓝领公寓:干净整洁,但一房难求

随着长租公寓市场的崛起,较为干净整洁的蓝领公寓充实进了市场,颇受到一些互联网企业和从业者的追捧。

一间装修一新的宿舍,6张床铺,全新床品,拉起帘子,还有一个小小的私人空间;床下的写字台,可以放上电脑,摆设相框。90后小沈对目前的工作很满意,“公司提供环境那么好的宿舍,我没有理由不好好干呐。”

在魔方公寓位于浦东的9号楼项目,劳动报记者见到了正在宿舍休息的小沈。说是宿舍,其实并非小沈所在企业建造的,而是开拓国内长租公寓市场的企业魔方公寓建造的蓝领公寓。企业和蓝领公寓签下合同,租下宿舍,解决员工的住宿需求。

小沈老家在江苏,现在是一家电子制造企业的客服,月薪有4000元。“以前公司不包住,我住过群租房,便宜的也得七八百,贵的租金超过1000元/月,但休息、卫生都没有保证。”后来,小沈把“包住”纳入找工作的条件之一。“我年纪小,薪水不高,不可能拿很多钱去租房。”小沈现在所住的9号楼,平均床位在600元/月左右,卫生、厨房、休息等公用区域有专人打扫。

9号楼公寓是魔方集团旗下主打B2B模式的公寓品牌,提供了集中管理的多人居住空间解决方案,按照500-1500的床位月租价格来计算,人均日租金最低低至16元。然而其产品和服务均突破了一般宿舍产品的标准,不仅所有房间及床位设置严格按照国家规定的面积进行设计,更考虑到了多人居住的隐私性和安全性。

魔方公寓副总裁李亮介绍,9号楼蓝领公寓项目更多的客户是星级酒店、连锁餐饮店等服务行业。“在居住管理方面,目前我们只与单位签订合同,不接受个人租客申请。房租由承租单位缴纳,租客的个人信息也一并传送给我们,由我们向当地相关部门报备。”李亮表示,除了全门禁24小时监控,公寓还安排了24小时人员值班和定时巡房,同时每间宿舍都有烟感喷淋,整栋楼内都禁止使用燃气,并安排专人每天查房,对违规用电的情况立即没收设备并给予警告。

干净、安全、价格实惠……不过由于蓝领公寓属于新生事物,加之考虑到管理的方便程度,这几个长租公寓都暂不接受个人租客申请,而是与企业签订合同,因此受惠的面比较有限。“这样的规定使得一些自雇者(个体经营户),例如小型服务业企业的蓝领等,被排除在外,而他们又是城市生活必不可少的组成部分。”

蓝领公寓暂面临合法性危机

长租公寓、或者更精确地说是蓝领宿舍型长租公寓的出现,令人憧憬,然而这一新生事物似乎也并不能快速担负起解决蓝领居住的重任。

据沪上一位长租公寓业内资深人士透露,尽管费用低、安全性好,但是上海市场上蓝领公寓起步还不到一年,市场上可供房源数量并不多。“目前这个领域的品牌包括魔方公寓、安心公寓、V领地、来宿和新起点,把排名前十的企业拥有的房源加起来,估计也只有不到十万套,以每套住4人算,可以解决的人数和庞大的服务业蓝领人数差距不小。”

另一方面,蓝领公寓本身正面临政策瓶颈。首先,根据2014年修订的《上海市居住房屋租赁管理办法》,“出租居住房屋,每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外),且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米”,但目前长租式公寓多为4至8人间,如果改造成2人间,床位月租金将超过2000元,承租单位和租客将难以接受。其次,本市2015年出台的《市住房保障房屋管理局等七部门关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》规定,闲置存量房的房屋属性必须为居住类,但长租式公寓使用房屋的属性以商用楼宇和企业厂房等为主,且缺乏非居住用房改建改造为居住用房的标准,使得这些长租式公寓面临“合法性危机”。

公租房准入有门槛且供不应求

以往,解决中低收入群体的住房问题,政策型的保障房是一个重要的抓手。那么,目前上海的公租房是否能够提供给服务业蓝领工人?

劳动报记者就此采访到了市住建委负责住房保障方面的人士,对方表示,一方面上海公租房的价格只是“略低于市场价”,并且有《上海市居住房屋租赁管理办法》严格限制合租人数,对多人合租的管理较为严格。因此对于收入有限的蓝领来说,可能依旧难以承担。

其二,本市公共租赁住房准入条件中规定“具有本市常住户口,或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限。”而对于大多数为外来务工人员的服务业蓝领,经常会遇到非正常缴纳社保或者只签订短期的劳动合同,因此够不上公租房的准入门槛。

第三,近几年上海公租房市场本身处于供不应求的状态,加之今年供应市场的1万套市筹公租房向“参与和服务本市科创中心建设的央企、高校和科研院所等”,导致普通的蓝领需在同等条件下轮候或者PK,能否租得到是个问题。

专家建议

上海的发展离不开服务业蓝领,如何在现有局面下破解这一群体的居住难题?对此劳动报记者专访了三位该领域的专家,让他们从土地、房源筹措和住房保障的层面谈谈破解之道。

“关注中低收入和住房困难群体,大力加强租赁住房体系建设”,将成为上海未来住房体系的一个重要思路。

发展住房租赁市场高效解决蓝领住房难

崔裴(上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长博士)

美国曾经有一项调查发现,政府在住房保障方面的投入,可以替代政府在司法、医疗等方面的支出。简而言之,让低收入者在居住上有了保障,那么犯罪就会减少,卫生状况就会得到改善。所以,政府在住房保障上的投入,从综合效应来看是值得的。

对于上海目前存在的服务业蓝领居住难的情况,其实也是需要政府“投入”来解决,但是这种投入绝对不是政府本身投钱进行房地产开发,而是搭建好政策的框架。

我们在美国纽约考察时发现一个住宅社区,其50%的单元按照政府的要求“控制租金”,以出租给低收入者。这个住宅社区并不属于国家或地方政府,而是属于一个私人业主。那么有人会问,是什么让这个业主牺牲经济利益呢?结果调查发现,政府给予了这个业主一系列的政策“红利”,比如说税收的减免、免息贷款、土地开发权转让范围的扩大等,综合这些“福利”,私人业主才心甘情愿地以较低的租金出租房屋。

以往谈到保障住房、解决低收入者的居住,我们往往想到或者率先提起的是“让政府出资开发”。事实上,政府主导的效率并不高,而且也只有像中国香港、新加坡这样较小的区域适合建造“公屋”、“组屋”以出租给低收入者。上海拥有人口规模庞大的外来务工群体,并且流动性强、管理难度大,是不适合套用他们模式的。

所以在上海,发展住房租赁是一种“更高级”的解决方法,可以迅速有效地利用现有资源改善城镇居民的居住状况,其中就包括服务业蓝领群体。

具体做法:促进各类存量房屋转化为租赁住房;可否向住房租赁投资经营企业提供税收、行政审批等方面的优惠和便利,对于各类租赁住房的投资经营企业,将房屋及相关固定资产的折旧费、维修费、物业费、投资利息等经营费用纳入企业所得税税基扣除项目;对于利用存量工业厂房、经济酒店等原非住宅用房改建长租租赁住房的,可否考虑提供政策配套:如调整其水电等公用事业费收费标准,向普通居民住宅标准看齐。

让公租房户型小型化

沈洋(上海交大中国城市治理研究院助理研究员博士)

对于公租房政策,在制定层面与实际执行中存在断层。上海的案例表明,外来务工人员并不是该政策的主要受惠者,公租房的主要受惠者是外来高技术人才。

政府可以协助雇主提供员工宿舍。由政府出资为农民工建造保障性住房未必是最佳方案,因为雇主可能比雇员更了解员工需求,由雇主管理宿舍效率很可能更高。政府可以扮演其他角色,例如与企业合作,鼓励雇主提供夫妻宿舍等,并给予企业退税、免税、现金补贴等优惠措施。由于农民工群体的多样性,为农民工提供住房应该因地因人制宜。

此外,反思公租房的分布和结构设计。比如,目前最小面积的公租房为34平方米的一居室。政府可以建一部分有公用厨房和浴室的宿舍,将租金降低至外来务工人员可以负担的水平。

同时建议将长租式公寓纳入本市公租房保障体系。尽管本市现行的公租房政策覆盖了外来务工人员,但在实际操作中该群体仍较难享受政策福利。鉴于此,建议在政策设计上,将长租式公寓作为特殊类型,纳入本市公租房保障体系,通过政府购买服务、财政转移支付等方式对经营企业予以政策和资金上的扶持,降低企业运营成本,使之惠及更多的外来服务业从业人员。

有条件的产业园区鼓励企业配建租赁房

严荣(上海市房地产科学研究院副院长博士)

上海这样的特大型城市,对于解决蓝领住房问题没有“一招鲜”。但是,目前比较集中的问题是没有相应的住房产品供应,这个症结可以通过三方面的渠道进行改善。

其一,是有条件的产业园区配建“职工宿舍”或“蓝领公寓”。其实在2016年3月,上海出台的关于《进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》中就曾提出“多渠道筹措人才公寓住房”,其中明确,“产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的,其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%”。从中不难看出,产业园区配建“租赁房”的上限提高了一倍,说明政府已经意识到了蓝领职工居住难这一问题。

其二,允许改建房屋用于租赁。国务院办公厅去年出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。”不过,此条例目前在上海还没有可以执行的细则,具体实施还要根据上海实际情况。

另外,是否可以探索利用农村集体用地建面向蓝领工人的租赁房。例如北京今年就加大了集体土地建公租房的步伐,并提出在未来5年,将在1300公顷的土地上建设50万套公租房,土地将主要通过集体建设用地解决。

注:本文转载于2017年7月7日《劳动报》,原文链接:http://wap.51ldb.com/ldb/node37620/n46061/u1ai343441.html?from=message&isappinstalled=0

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